Как правильно оформить перепланировку квартиры?

Прежде всего следует отметить, что только собственник помещения может осуществить его перепланировку. Другое лицо (наниматель, арендатор) вправе произвести перепланировку, только если оно уполномочено собственником (по договору социального найма – наймодателем) на представление необходимых документов.

Что же представляет собой перепланировка квартиры? В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, в результате которой требуется внесение изменений в технический паспорт квартиры. Раскрывают понятие перепланировки Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда, утверждённые Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

Соблюдаем процедуру перепланировки!

1. До начала перепланировки ознакомьтесь с действующими строительно-техническими и санитарными нормами, при необходимости проконсультируйтесь с соответствующими специалистами в сфере строительства и инженерных коммуникаций, поскольку, в первую очередь, необходимо учесть, какие имеются запреты на осуществление благоустройства квартиры.

2. Согласуйте перепланировку с органом местного самоуправления по месту нахождения перепланируемого помещения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). В г. Москве данный вопрос находится в введении Мосжилинспекции (п. 4.2.2 Положения о Государственной жилищной инспекции города Москвы, утверждённого Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 № 336-ПП). Документы можно представить через МФЦ (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).
Это будут следующие документы (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ):

• заявление о перепланировке по утверждённой форме;
• правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение (оригиналы или заверенные нотариусом копии). К таким документам относятся: свидетельство о праве собственности, договор социального найма. Также может потребоваться выписка из домовой книги;
• проект (эскиз) перепланировки жилого помещения. Проект перепланировки разрабатывает организация или ИП, которые состоят в саморегулируемой организации и имеют свидетельство о допуске к таким работам. Организация или предприниматель согласуют проект в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и Пожнадзоре). А эскиз перепланировки может сделать и сам собственник в виде увеличенной копии поэтажного плана, где красным цветом выделены изменения;
• договор с проектной организацией;
• технический паспорт перепланируемого помещения;
• согласие всех членов семьи нанимателя (в т. ч. временно отсутствующих), проживающих в жилом помещении на основании договора социального найма; согласие должно быть в письменном виде;
• при присоединении в результате перепланировки общего имущества в МКД – согласие всех собственников помещений в доме (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ);
• если жилое помещение или дом, в котором оно находится, это памятник архитектуры, истории или культуры, то понадобится заключение органа по охране памятников о допустимости осуществления перепланировки помещения;
• заключения компетентных органов (СЭС, Пожнадзора, Роспотребнадзора, архитектурно-планировочного управления);
• техническое заключение о допустимости и безопасности произведённых работ.

Орган, принявший заявление и прилагаемые документы, выдаст вам расписку в получении с указанием даты и перечня принятых документов (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).

3. Получите решение о согласовании перепланировки или об отказе в нём. Срок принятия такого решения не превышает 45 дней c того момента, как вы представите все документы (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ), а не более чем через 3 рабочих дня решение должно быть направлено вам (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ). 

После получения положительного решения можете смело приступать к ремонтно-строительным работам.

А в случае если вы получили отрицательное решение и не согласны с ним, вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением, чтобы обжаловать решение органа, который отказал в согласовании перепланировки. Перечень оснований для отказа в согласовании перепланировки приведён в ст. 27 ЖК РФ и является исчерпывающим.

Иск об оспаривании решения нужно подавать в районный суд по вашему месту жительства или по месту нахождения органа, решение которого вы хотите оспорить (ч. 2 ст. 254). Обратите внимание! В ч. 1 ст. 256 ГПК РФ установлен срок обращения с таким иском в суд 3 месяца со дня, как вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

После получения вступившего в законную силу решения суда вы должны представить его в БТИ, чтобы внести изменения в техническую документацию на квартиру. А после внесения таких изменений можно произвести перепланировку.

4. Окончание перепланировки вашего жилого помещения необходимо подтвердить актом приёмочной комиссии (ст. 28 ЖК РФ). Затем орган, который согласовал перепланировку, направит акт в Федеральную службу регистрации, кадастра и картографии РФ для внесения соответствующих изменений в ЕГРП. Вам, как собственнику квартиры, следует получить новое свидетельство на право собственности.

Не допустите перепланировки без согласования!

Правовые последствия производства перепланировки без согласования являются довольно негативными для собственника или нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ч. ч. 2, 3 ст. 29 ЖК РФ).

Несогласованная либо несоответствующая проекту перепланировка является самовольной (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Правовыми последствиями самовольной перепланировки являются (ст. 7.21 КоАП РФ; ч. ч. 3, 5 ст. 29 ЖК РФ):

• административный штраф от 1 000 руб. до 1 500 руб. при перепланировке жилых домов или помещений и от 2 000 руб. до 2 500 руб. при перепланировке жилых помещений в МКД (Решение Московского городского суда от 10.01.2013 по делу № 7-20/2013);
• обязание восстановить жилое помещение в прежнем состоянии (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.07.2014 по делу № 33-28531; определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.01.2012 № 33-160/2012);
• утрата права собственности на жилье, расторжение договора социального найма (ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, определение Санкт-Петербургского городского суда от 30.07.2013 № 33-10499/13).

Делайте всё по закону и живите в квартире с удобной планировкой! Благодарим журнал Что делать если?