Как предпринимателю оформить льготную приватизацию помещения

Вступившие в силу 1 июля этого года поправки в федеральный закон о так называемой малой приватизации обещали облегчить малому бизнесу льготный выкуп арендуемых помещений. Только за последние четыре месяца в департамент городского имущества (ДГИ) Москвы было подано почти 4000 заявок на передачу недвижимости в собственность представителям малого бизнеса. С учетом большого количества желающих выкупить помещения, процесс преимущественного выкупа может затянуться. Уже сейчас, как утверждают в департаменте, некоторые заявки рассматриваются больше года. Некоторым предпринимателям приходится по нескольку раз переоформлять заявки из-за технических ошибок.

По инициативе московского городского отделения «Опоры России» вчера предприниматели могли высказать свои претензии и пожелания руководству департамента в рамках круглого стола «Проблемы и перспективы доступности коммерческой недвижимости для субъектов малого и среднего предпринимательства». В ответном выступлении заместитель руководителя ДГИ Ирина Храброва назвала типичные ошибки предпринимателей на пути к оформлению объектов в собственность. Представитель мэрии разъяснила, как следует действовать, чтобы сократить время рассмотрения заявки и не получить отказа в выкупе.

1. Долги по арендной плате

Прежде чем подать заявку на приватизацию, убедитесь, что ваше предприятие оплатило не только арендные платежи, но и пени за несвоевременное выполнение финансовых обязательств. По словам Ирины Храбровой, чаще всего предпринимателям отказывают в льготном выкупе из-за долгов. «Многие предприниматели, чтобы избежать подобных эксцессов, даже платят арендную плату вперед на несколько месяце»,— говорит представитель ДГИ. Однако в половине случаев таких отказов долг образуется из-за задолженности по пеням. Поэтому необходимо делать предварительную сверку по всем задолженностям как по основному долгу, так и по пени.

2. Правоустанавливающие документы

Помимо заявления на выкуп помещения, необходимо представить учредительные документы малого предприятия и подтверждение полномочий его руководителя. Одного запроса на льготную приватизацию недостаточно, отмечает представитель департамента городского имущества. Отсутствие указанных документов может стать основанием для отказа в выкупе помещения. Полный перечень документов, необходимых для подачи заявки, можно найти на сайте ДГИ. По словам Ирины Храбровой, сейчас лишь 10% заявок на приватизацию подкреплены необходимым пакетом документов. «Лучше привлечь юриста к подготовке бумаг»,— советует чиновница.

4. Выкупайте по частям

Для выкупа части арендуемого помещения можно самостоятельно оформить документы, подтверждающие возможность его обособленного использования. Предприниматели имеют право выкупать часть арендуемых помещения при условии, что эта часть может быть использована самостоятельно. У такого помещения должен быть отдельный вход, например. Для этого необходимо получить документы на помещение меньшего размера в БТИ, кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности Росреестра. Все эти документы, по словам Ирины Храбровой, оформляют специалисты ДГИ. Однако рассмотрение заявки на приватизацию будет приостановлено на время оформления документов. «Если предприниматель хочет полностью отслеживать процесс, он может заранее самостоятельно оформить эти документы. Мы дадим соответствующее гарантийное письмо»,— дает совет госпожа Храброва.

5. Будьте точны

В заявке необходимо указывать точный срок рассрочки и способы оплаты. Максимальный период рассрочки — три года под 1/3 ставки рефинансирования. Можно вносить как ежемесячные платежи, так и гасить задолженность поквартально. При этом помещение остается в залоге у департамента городского имущества и теряет свою залоговую массу, то есть кредит под такое помещение получить будет сложно. Впрочем, как заявил вчера начальник сектора организации партнерских программ управления по работе с малым бизнесом Московского банка Сбербанка России Антон Никеров, на кредитном рынке уже есть продукты, позволяющие получить кредит под так называемый последующий залог. То есть с помощью банковского кредита можно полностью погасить обязательства перед ДГИ и передать помещение под залог в банк.

Что такое «неотделимые улучшения» арендованного имущества

Этот термин лишь упоминается в статьях 614 и 623 Гражданского кодекса РФ, но подробно не раскрывается. Улучшение имущества — усовершенствование имущества, улучшение его технических характеристик, расширение функциональных возможностей и т. п. Поскольку в результате ремонта новые качества у объекта не появляются, его назначение не изменяется и технико-экономические показатели не повышаются, ремонт не приводит к улучшению арендованного имущества. Улучшением могут быть признаны только работы по достройке, дооборудованию, модернизации, реконструкции или техническому перевооружению объекта.

Если произведенные улучшения физически прочно связаны с арендованным имуществом (как, например, система вентиляции, охранная или пожарная сигнализация), их можно отнести к неотделимым.

В практике арбитражных судов неотделимые улучшения позиционируются как: перепланировка, прокладка проводки и телекоммуникаций; реконструкция чердака в мансардный этаж; результаты капитального ремонта помещения; монтаж и модернизация системы пожарной и охранной сигнализации; монтаж кабельной линии; изготовление и установка оконных, дверных блоков; переоборудование — работы по приведению помещения в соответствие с установленными санитарно-эпидемиологическими требованиями для его использования в качестве продуктового магазина.

Какие бумаги необходимо подготовить

Документы, представляемые заявителем:

1. Запрос (заявление) на предоставление государственной услуги.
2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
3. Учредительные документы (для юридических лиц).

Документы, которые должен представить заявитель, не включенный в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы:

1. Форма КНД 1110018 «Сведения о среднесписочной численности работников за предшествующий календарный год» с отметкой налогового органа.
2. Формы бухгалтерской отчетности — баланс (Ф1) и отчет о прибылях и убытках (Ф2) с отметкой налогового органа (для юридических лиц, применяющих общую систему налогообложения).
3. Декларация по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения (для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, применяющих упрощенную систему налогообложения).
4. Декларация по налогу на доходы физических лиц по форме 3НДФЛ (для индивидуальных предпринимателей, применяющих общий режим налогообложения).
5. Декларация по единому налогу на вмененный доход для отдельных видов деятельности (для индивидуальных предпринимателей, уплачивающих ЕНВД для отдельных видов деятельности).
6. Выписка из реестра акционеров, заверенная реестродержателем (для акционерных обществ).
7. Выписка из реестра участников общества с указанием гражданства физических лиц — участников общества и долей участников в уставном капитале (для обществ с ограниченной ответственностью).

Документы и информация, получаемые департаментом, в том числе посредством межведомственного запроса, с использованием межведомственного информационного взаимодействия:

1. Выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей (для индивидуальных предпринимателей).
2. Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (для юридических лиц).
3. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на выкупаемое недвижимое имущество.
4. Выписка из государственного кадастра недвижимости на выкупаемое недвижимое имущество.
5. Информация о периодах включения заявителя в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы с указанием сведений о наличии в указанных периодах права на поддержку.
6. Документы кадастрового и технического учета (кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения; выписка из технического паспорта домовладения (здания, строения) по форме 1а; справка по форме №5; поэтажный план; экспликация к поэтажному плану).

Благодарности: журналу Деловая Среда